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转让不动产、不动产经营租赁征收管理、小规模纳税人增值税政策

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本知识点属于《涉税服务实务》第九章 货物和劳务税纳税申报代理和纳税审核

【知识点】转让不动产、不动产经营租赁征收管理、小规模纳税人增值税政策

转让不动产、不动产经营租赁征收管理、小规模纳税人增值税政策

靠前节 增值税纳税申报代理与纳税审核

九、纳税人转让不动产增值税征收管理

纳税人转让其取得的不动产，适用本规定。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资***、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

【提示】房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本规定。

(一)一般纳税人转让其取得的不动产

【提示】纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

(二)小规模纳税人转让其取得的不动产

小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：

1.小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2.小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

除其他个人之外的小规模纳税人，应按照上述规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税;其他个人按照上述规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

(三)个人转让其购买的住房

1.个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2.个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

个体工商户应按照上述规定的计税方法向住房所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税;

其他个人应按照上述规定的计税方法向住房所在地主管税务机关申报纳税。

(四)有效凭证

纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：

1.税务部门监制的**。

2.法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

3.国家税务总局规定的其他凭证。

十、纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理

纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称“出租不动产”)，适用本规定。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资***、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

【提示】纳税人提供道路通行服务不适用本规定。

(一)一般纳税人出租不动产

【提示】单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

(二)小规模纳税人出租不动产

1.单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。

个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。

2.其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

十一、小规模纳税人增值税政策

增值税小规模纳税人销售货物、提供应税劳务或销售应税服务、无形资产、不动产，实行简易征收办法计算应纳税额。

应纳增值税=当期不含税销售额×征收率

(一)基本政策

1.小规模纳税人不含税销售额的换算：

不含税销售额=含税销售额/(1+征收率)

2.小规模纳税人征收率：3%、5%。

【提示】(1)当期不含税销售额中“当期”即纳税义务发生时间，同一般纳税人一般计税方法当期：纳税义务发生时间。

(2)会计核算

一般通过“应交税费—应交增值税”(不需要三级明细科目)核算。

【提示】

小规模纳税人只需在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目，不需要设置专栏及除“转让金融商品应交增值税”“代扣代交增值税”外的明细科目。

小规模纳税人发生应税行为的账务处理：

借：银行存款、应收账款、应收票据等

贷：主营业务收入、其他业务收入等

应交税费—应交增值税

(二)小规模纳税人其他增值税政策

1.增值税小规模纳税人免征增值税政策：

(1)小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元(以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元，下同)的，免征增值税。

(2)小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额免征增值税。

(3)其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

【提示】适用增值税差额征税政策的小规模纳税人，以差额后的销售额确定是否可以享受规定的免征增值税政策。

(4)应当预缴增值税税款的小规模纳税人，凡在预缴地实现的月销售额未超过10万元的，当期无须预缴税款。

2.按固定期限纳税的小规模纳税人可以选择以1个月或1个季度为纳税期限，一经选择，一个会计年度内不得变更。

3.转登记日前连续12个月(以1个月为1个纳税期)或者连续4个季度(以1个季度为1个纳税期)累计应税销售额未超过500万元的一般纳税人，在2020年12月31日前，可选择转登记为小规模纳税人。

4.小规模纳税人月销售额未超过10万元的，当期因开具增值税专用**已经缴纳的税款，在增值税专用**全部联次追回或者按规定开具红字专用**后，可以向主管税务机关申请退还。

5.小规模纳税人月销售额超过10万元的，使用增值税**管理系统开具增值税普通**、机动车销售统一**、增值税电子普通**。

6.2020年2月1日起，增值税小规模纳税人(其他个人除外)发生增值税应税行为，需要开具增值税专用**的，可以自愿使用增值税**管理系统自行开具。

选择自行开具增值税专用**的小规模纳税人，税务机关不再为其代开增值税专用**。

(三)增值税起征点幅度

1.按期纳税的，为月销售额5000~20000元(含本数)。

2.按次纳税的，为每次(日)销售额300~500元(含本数)。

起征点的调整由财政部和国家税务总局规定。省、自治区、直辖市财政厅(局)和税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部和国家税务总局备案。

未达到增值税起征点的，免征增值税;达到起征点的，全额计缴增值税。

增值税起征点仅适用于个人，包括：小规模纳税人的个体工商户和其他个人;不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。

(四)阶段性减免小规模纳税人增值税

1.自2020年3月1日至2020年12月31日，对湖北省增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。

2.自2020年3月1日至2020年12月31日，除湖北省外，其他省、自治区、直辖市的增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税，按以下公式计算销售额：

销售额=含税销售额/(1+1%)

适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。

3.增值税小规模纳税人在办理增值税纳税申报时，按照上述规定，免征增值税的销售额等项目应当填写在《增值税纳税申报表(小规模纳税人适用)》及《增值税减免税申报明细表》免税项目相应栏次;

减按1%征收率征收增值税的销售额应当填写在《增值税纳税申报表(小规模纳税人适用)》“应征增值税不含税销售额(3%征收率)”相应栏次，对应减征的增值税应纳税额按销售额的2%计算填写在《增值税纳税申报表(小规模纳税人适用)》“本期应纳税额减征额”及《增值税减免税申报明细表》减税项目相应栏次。

《增值税纳税申报表(小规模纳税人适用)附列资料》第8栏“不含税销售额”计算公式调整为：第8栏=第7栏÷(1+征收率)。

世界上那些最容易的事情中，拖延时间最不费力。备考税务师考试的小伙伴们都能够顺利通过税务师考试！快一起努力学习吧！

（注：以上内容选自美珊老师《涉税服务实务》授课讲义）

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