“一成首付就可以购买新房”，这是最近很多互联网金融平台推出的“首付贷”产品广告语。

央行房贷新政发布刚过满月，银行房贷新政细则还没完全出台，互联网金融平台就开始抢抓这个机遇，纷纷推出房产首付贷款产品。平安好房网推出了好房贷，搜易贷、房金所等也相继推出类似的首付贷产品。

不过，这些产品在受到购房者和投资者欢迎的同时，也听到了来自业内的质疑声。由于这些平台的贷款资金多来自于P2P产品，一旦出现贷款人断供情况，投资者可能遭遇坏账风险。不仅如此，“首付分期”的方法降低了购房人的违约成本，会让银行原来设计的风控防火墙失效，而互联网金融平台并没有银行的风控能力，将导致首付资金难以追回，会进一步放大房地产市场风险。

定位：房地产互联网金融标志产品？

作为互联网金融与房地产公司推动房地产互联网金融化的一次尝试，“首付贷”普遍被解读为房地产互联网金融时代的标志产品。

对不少购房者来说，高额的房价首付也是一笔难以筹措的资金，而目前“首套房首付三成”、“二套房首付至少六成”的政策，也是许多刚需一族难以跨越的门槛。如果能够以一成首付实现住房梦，无疑会受到刚需一族的欢迎。

事实也是如此，平安“好房贷”产品上线两周后，贷款金额已突破10亿。“十一”长假7天，其购房贷款类申请额就达1.1亿元。而“搜易贷”上线两个月后，现在平均每天的平台交易额达500万元左右。除了购房人能够通过这些平台获得首付贷款，另一方面，首付贷款也被包装成超10%的高年化收益率P2P产品，吸引了许多投资者的目光。从这些网站上看到，“平安好房”项目收益率普遍保持在8%-10%左右，而“搜易贷”推出的对应产品，投资人通过借贷给购房者，就能够获得最高12%的年化收益率。

虽然不如一些P2P平台宣传的，动辄20%以上的年化收益率，但由于这些平台背靠实力型企业，更容易受到投资者的青睐。当以杭州购房者的身份致电“搜易贷”和“好房贷”服务方，前者表示目前杭州还没有合作楼盘，还无法提供服务，后者则直接说，产品涉及九龙湾、绿地中央广场等几个合作楼盘，具体的贷款金额和利率需要购房者自己到现场看房后，再联系工作人员确定。

调查：平台宣称贷款审核很严

目前客户在各家互联网金融平台申请首付贷款，主要有两种形式，一种是有抵押贷款，一种是无抵押贷款。“搜易贷”旗下“首付贷”产品的客服人员介绍，在无抵押贷款的情况下，用于支付购房首付的借款最低额度为1万元，最高为房款的20%。

而在有抵押贷款的情况下，平安旗下“好房贷”的客服表示，最高贷款额度为抵押物价值的七成，且不超过首付贷款的三成。“如果你抵押物价值100万元，最高可以贷给你70万元，但如果你房贷只有100万元，最多只能贷款30万元。”

平安客服解释说，有抵押贷款和无抵押贷款的利率也差别很大。“经过我们贴息后无抵押贷款的话，一般在6%左右。有抵押的话，贷款(利率)要低很多。”

根据国家政策，目前购房支付的首付比例最低为三成。这意味着“首付贷”最高能够帮助购房人解决首付三成中的两成，也就是说，购房人仅仅需要支付一成房款便可实现买房大计。

事实真的如此吗？是不是合作楼盘都可以贷到20%首付款呢？“搜易贷”和“好房贷”都否认了这个说法。“贷款的额度要根据每个人的情况而定，而且每个楼盘也不一样。”“搜易贷”客服表示，他们有很严格的审核标准，会根据每个人的情况给出不同的额度。“搜易贷”COO蒋轩此前在接受媒体采访时解释，“搜易贷不是让一个完全没有能力的人去买房，而是让一个有能力买房的人去买他更想要的房子。理论上我们让借款人首付一成，我们能贷给他首付的20%，但实际上这是我们产品最大程度的参数。他能够贷到这个参数，有各种各样的限制和评估，就跟银行的信用贷款审核一样，是有很多文件评估的，是一个合理的授信。并不是说，你来一个人，我就能给你那么多。”

平安“好房贷”同样如此。“贷款额度不一样，贷款利率不一样，贷款时间也不一样。”其客服说，有抵押贷款的时间最长一年，而且每个月要付息，到期一次性归还本金；无抵押贷款额度最高是30万元，最长时间可达3年。

争议：资金来自P2P，风险太大

与传统贷款不同的是，这些互联网金融平台在推出贷款产品的同时，也推出了相对应的投资类产品，而且给的收益率不低。

以“搜易贷”的首款“应付贷”产品“焦点首付贷”为例，宣传为：1元起投，年化收益为8%-12%。

数据显示，搜易贷上线一周内共发布了10个项目，合计成交金额383万元。其中，达到100万元的标的有3个，贷款方的平均年化收益率为8.3%；最小的标的融资额为2万元，贷款方的年化收益率为11.5%；平安好房贷对应的投资产品标注的综合收益率本月5日高达14.368%，而在其宣传界面也写着综合收益率高达14%的广告语；“房金所”推出的多款产品年化收益率相对较低，在7.5%左右。

不少投资者现在对P2P的风险很担忧，平安方面日前表示，“好房贷”本身并不是P2P平台，但其资金来源是一些P2P公司，客户必须在一年免息期后，一次性还本付息。平安好房网首席运营执行官庄诺此前曾表示，“好房贷”贷款收益来源分为由开发商全部贴息、开发商和客户共担、客户承担全部利息三种方式，最高可以为购房者做到零息首付贷款。其客服也解释说，“有部分收益来自于房地产商，毕竟他们直接降价的话，对老业主影响很恶劣，通过这样的方式来补贴新业主，是一种不错的选择。”

担忧：放大房地产市场资金风险

中国人民大学法学院副院长杨东曾表示，按照监管要求，传统银行不能发放首付贷款，但就个人贷款和小微贷款来说，现在法律上没有此类禁令。

由于互联网金融监管办法仍未出台，“好房贷”等产品得以绕过某些限制，触碰传统商业银行无法染指的首付贷禁区。“首付贷可能出现的最大风险首先在于房产断供。一旦购房者无法继续还款，就会形成坏账。”

业内分析人士指出，“首付贷”宣传免息，这仅仅是诱饵。目前很多从事“首付贷”的互联网金融机构，背后都有开发商的影子。在房地产市场严重过剩，开发商本应降价促销时，他们硬扛着，通过“贴息”避免降价，表面上看，有利于房地产市场的稳定，其实只是延缓了泡沫破裂的时间。这对于房地产行业调整本身也不利。目前这些平台产品主要集中在大中城市，未来如果大范围运行，肯定会给市场带来较大的风险。

“‘首付贷’可能出现的最大风险首先在于房产的断供。一旦购房者无法继续还款,就会形成坏账,而这时，P2P平台如没有传统银行较为完善的风控能力,资金将难以追回。这时P2P平台的风险将会传导至房地产市场。”网贷之家副总裁徐红伟此前表示，“目前这一市场仍然非常小。而且目前在做的平台，对于‘首付贷’的申请者资格审核比较严格，出现坏账的可能性并不大。一旦这一贷款形式长期处于监管之外，而其他资质和风控能力不足的P2P平台也介入其中，就容易将风险扩大，甚至影响整个房地产市场的资金风险。”