信托融资是间接融资的一种形式，是通过金融机构的媒介，由最后信托公司向最后贷款人进行的融资活动。

　　一、信托融资的渠道。

　　1、直接找信托公司洽谈。

　　2、委托相关银行代为寻找信托公司。

　　二、信托融资的模式有以下四种：

　　1、贷款型信托融资模式。

　　在 这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期 支付利息，并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司;信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满之时，支付最后一期信托收益和 偿还本金给投资者。

　　劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。

　　2、股权型信托融资模式。

　　在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)，向项目公司注入资金;同时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限后，溢价回购信托投资公司持有的股权。

　　优势：能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件;其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。

　　劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权;如不附加回购则投资者会要求浮云超额回报，影响开发商利润。

　　3、财产受益型信托融资模式。

　　利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产，信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司，代为转让其持有的优先受益权。

　　信托公司通过发行信托计划，募集资金来购买优先受益权，并且在信托到期后，如投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益，而开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。

　　优势：在不丧失财产所有权的前提下实现了融资;在条件成熟的情况下，能够过度到标准的REITs产品。

　　劣势：物业租售比过低导致融资规模不易确定。

　　4、混合型信托融资模式。

　　债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。

　　优势：信托能够在项目初期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债结构;债权部分成本固定，不侵占开发商利润，且较易资本化;股权部分一般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小。

　　劣势：交易结构比较复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。

　　三、信托融资与其他融资方式对比，主要优势在于：

　　1、融资效率高。

　　信托产品筹资周期较短，与银行和证券的评估、审核等流程所花时间成本相比，信托融资时间由委托人和受托人自主商定即可，发行速度快，短的不到三个月。

　　2、风险可控。

　　根据我国现行法律要求，信托项目自设立起，信托财产需要与受托人、委托人的自有资产进行分离，开展独立核算和报告。这对信托资产与融资企业的整体信用以及破产风险起到了隔离作用，具有一定信用保证和风险控制机制。相比之下，银行信贷和股票发行都直接关联企业的资产负债状况，其信用风险需要通过企业内部的财务管理来防范和控制。对于内部管理相对不够规范的科技型中小企业来说，信托融资一定程度上克服了信息不对称的影响，降低了科技型中小企业信用不足的弊端。

　　3、融资规模符合中小企业需求。

　　信托融资的规模往往很有限，这一特点与中小企业的融资需求相吻合。中小企业由于经营范围和规模较小，对融通资金的需求量也很有限。因此资金募集的水平同中小企业的融资需求相对应，信托的成本对于中小企业来讲也处于可以接受的范围。

　　4、信托财产独立性。

　　信托财产与委托人未设立信托的其他财产相区别，具有破产隔离功能。

　　此外，通过贷款或股权形式，信托也可解决项目资本金不足的问题，在目前的信托融资中，有大量的基础设施信托，为政府、企业的基础设施投资项目提供资金支持。当前，随着国家政策推动，信托业还可进入私人股权投资(PE)、产业投资基金、房地产信托基金(REITS)等融资项目。可以说，如果运用好信托的优势和特点，能缓解当前企业资本金不足的难题。