商铺投资回报率
什么是商铺投资
所谓商铺投资,是指投资者为了赚钱而投入一定资金,购买商铺的经济行为。
商铺投资回报率计算公式:
投资回报率=(租金X元/平方米*面积*12)/购入价格*100%
如果细分,商铺投资回报率还可以分为贷款和不贷款两种计算方式。
1.现金全款:
净现值投资回报率=年租金/(商铺总价+投入资本-含税转手价)
2.按揭贷款:
净现值投资回报率=(税后月租-月揭还款)*12/(首付+总还款-含税转手价)
我们经常看到开发商所说的投资回报率8%,其实多是名义数字,因为在现实中我们还需要剔除物业费,管理费,空置费等额外费用,因此是很难达到这个收益水平的。
一般情况下,回报率5%以上新铺(产权年限在8年以下,公摊面积不超过15%,周边商业口岸成型或准备明确有在建新项目(或有市政交通规划的),都属于优质商铺。因为大部分商铺(泛指新铺及二手商铺)投资回报率都在2%-5%。
商铺投资回报率多少合适
一般来讲,商铺可以在8年左右收回投资,此后的年出租收益率一般可以达到8%,好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。可以通过下面两个公式来计算:
1.主要适用于没有贷款的一次性投资
计算公式为:(税后月租金-每月物业管理费)×12=年租金收入,而年租金收入/购买商铺总价=年投资收益率。反之,用购买商铺总价/年租金收入=投资回收年限。
2.主要适用于贷款投资的收益计算
计算公式为:(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入,(首期房款+按揭贷款)/年租金收入=投资回报年限。反之,用年租金收入/(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。
当然,投资是为了赚钱。还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式,只是着重考虑了主要的收入和支出部分,另外,还有一些可能和必要的支出,千万不能忽略。
第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出,像购买商铺应交的契税,这项为总房价的3%,这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费,大大高于普通住宅标准。
所以,在计算商铺的投资收益时,一定要充分考虑到以上支出,这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。因此,所谓的8%,实际上只是开发商推销的套路,并不是那么容易能达到的。
因为在实际生活中,回报率5%以上新铺(产权年限在8年以下,公摊面积不超过15%,周边商业口岸成型或准备明确有在建新项目(或有市政交通规划的),都属于优质商铺。大部分商铺(泛指新铺及二手商铺)投资回报率都在2%-5%。
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