【新峰半年报】2024.01.01-2024.06.30

2024年上半年，全国房地产市场依然持续调整态势，政策托底，土地、新房、二手房市场持续在低位徘徊，成交量价均有下行压力。

4月、5月、6月国家及多个省市均有托底政策出台，聚焦存量房去化、优化新建住房、盘活存量土地、保交房等相关政策，多管齐下，一线城市更是逐步放开限购区域，金融信贷方面持续下调贷款利率，降低购房者门槛，政策落地后部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。

大连政策稳中有进，降低购房利率、调整公积金贷款政策、适时给予购房补贴、“以旧换新”细则落地、举行房交会等举措，力争大连房地产市场平稳发展。

上半年二手房在以价换量的作用下，成交环比、同比均上涨，抢占刚需市场；受投资撤场、购房者预期下降、供销矛盾等因素影响，新房市场半年累计成交量环比持续下降，月度表现虽有波动但相对稳定，成交房源面积段结构上移，改善份额持续上涨；土地市场则受困于目前市场下行压力、未来预期不足，导致供销双降，聚焦核心优质板块、谨慎远郊板块似乎达成共识；房企方面，央企持续占据C位，本土房企异军突起，受困于前几年的融资问题，房企投资规模缩小，部分房企在大连乃至东北的投资逐渐转移，一方面关注代建市场，另一方面更倾向于市场潜力大的城市深耕，导致在大连土储谨慎。

2024年上半年各方具体表现如何，将在本半年报中详细阐述。

宏观政策环境

中央政策基调保持宽松，侧重点转向“去库存”

4月政治局会议以来，政策侧重点转向“去库存”。一方面去存量房库存，收购存量作为保障房；另一方面，通过盘活闲置土地、限制土地供应（去化周期超过36个月禁止供地）。

金融信贷、公积金、购房补贴等多维度发力，降低购房成本

下调*低首付比旨在降低购房门槛，取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率、LPR降息等，意在减轻居民按揭负担；公积金优化涵盖内容包括提高贷款额度、提取支付首付、支付租金、降首付比例、商转公、其他提取情况的调整等多个方面；“以旧换新”为购房补贴的重要形式，可以缩短旧房出售周期，尽快释放改善需求、激活改善市场。

大连执行*新金融信贷政策，公积金持续优化，多类型购房补贴，以提振市场信心

大连迅速执行“517”金融三条，执行*新金融信贷政策，降低购房压力；持续优化公积金，提高贷款额度、还贷能力系数、月还款能力，并提高青年人、灵活就业人员的贷款额度；多类型购房补贴，包括以旧换新、房交会购房补贴等。

城中村改造积极推进，多大文旅项目为区域发展注入活力

大连城中村改造集中于甘井子区、金普新区，其中金普新区进展速度快、动迁总量大，将有利于区域商品住宅的有效去化；多个文旅项目签约或启动，主城核心区、远郊及金普新区均有所涉及，为区域发展注入活力。

宏观政策环境-全国2024上半年

中央政策基调保持宽松，侧重点转向“去库存”，盘活闲置土地

2024年上半年，房地产政策主基调延续宽松，4月政治局会议以来，政策侧重点转向“去库存”。居民信贷政策迎来史诗级利好，首付比例低至15%、取消房贷利率下限。房地产融资协调机制建立并加速推进，白名单项目已获批近万亿融资额度。央行推出再贷款工具支持地方国资收储存量商品房。

宏观政策环境-大连历年主要政策回顾

宏观政策环境-大连2024上半年

公积金贷款、商业贷款、购房补贴及行业政策等方面持续深化调整，提振市场信心

土地市场

土地成交量筑底，本土房企、城投持续下场，纯市场行为少

2024年上半年居住用地仅成交5宗，受拿地房企特点影响，预计未来一年内这些成交地块较难上市；本土房企（英歌石科技）、城投（中山投资发展、德泰）共摘牌4宗居住用地，纯市场行为少。

核心优质地块少，性价比不高，房企参与积极性低，将导致短期内新入市项目持续减少

2024年上半年主城核心区域供应的优质地块少，且综合性价比不高，且在当前房地产市场持续处于筑底周期、市场预期不乐观的情况下，房企参与积极低，诸如沙河口区西安路机车厂改造地块中止挂牌，将导致短期内新入市项目持续减少。

土地招商推介会中优质地块陆续挂牌将***土地市场活跃度

2024年靠前次土地招商推介会中除已经挂过牌的西安路机车厂改造地块外，不乏马栏华润啤酒厂、钻石湾、34中周边地块等核心城区优质地块，此类地块的陆续挂牌将提高房企参与土拍的积极性、***土地市场的活跃度。

土地市场-总体表现

土地供应量、成交量紧缩，成交楼面地价下降，房企拿地意愿低

土地市场-区域表现

沙河口区成交建面*大，高新区成交宗数*多。均为底价成交。

各区成交：2024年上半年，沙河口区为成交主力，高、旅两区紧随其后。其中，沙河口区成交宗地为星海板块会展一期改造地块，高新区成交成交2宗居住用地（英歌石板块）和2宗商业用地（旅顺南路、高新中心板块），金普新区成交居住用地（金州大黑山板块）、商业用地（金石滩板块）各成交1宗。

成交楼面地价：均为底价成交，中山区楼面地价低于1.3万元/㎡。高新区成交主力为英歌石板块，且商业用地成交比例大，导致价格下降。

商品住宅市场

上半年量价创新低，年中开始逐渐修复，价格降幅收窄

供应缺口继续加大，2024上半年供应量仅为近五年平均值的19%，主要因近年来土地市场低迷所致，低供应导致低销量；月度销量年初低位波动，但3月起势后走势逐渐平稳，4-5月迎来“小阳春”，销量较年初有较大起色；量价继续下行并创近年来新低。以价换量主旋律不变，但降价幅度近两年逐渐收窄，价格接近触底；年中价格因产品结构调整原因，明显高于年初价格。

改善撑起基本面，产品品质增强

100㎡以上产品供、销两端均明显放大。供应端2024上半年占比70%，增长27个百分点，尤其是120㎡以上产品，中山区高端项目扎堆入市；销售端占比49%，增长8个百分点。市场筑底期靠改善撑起基本面，对刚需影响相对较大；当前市场和政策形势下，改善置业需求呈现出品质诉求增强、保值诉求增强、得房率诉求增强、产品创新力增强、大户型诉求增强等特点。需求变化、市场变化、政策变化等多因素共同推动房企对产品的加速升级。

新房市场受二手房市场掣肘，新房拐点将在二手房挂牌价止跌后

2024年上半年一二手比为0.28，为近五年新低。二手住宅在区位、价格、交房等方面优于部分新房项目，尤其在价格方面自2023年起很多板块已经扭转一二手价格倒挂的局面，刚需购房者流向二手住宅毋庸置疑。二手房目前价格仍有下降空间，预计当挂牌价格止跌企稳时，部分刚需购房者将转向新房市场，届时新房市场或将迎来拐点。

安全边界向主城核心区域收缩

在2024年上半年降价保量的市场环境下，中山区整体呈量价齐升态势，其中主力为高端改善板块东港、寺儿沟。

点状供应，核心热点成交，价格阶梯状扩散

主城区供应多分布于核心区域，中山区集中于东港、寺儿沟板块，甘区则以泉水为主；新城区则以热点板块补货为主；销售方面泉水板块为靠前梯队，高新中心、东港紧随其后；新城主销仍为北九里、小窑湾，但容量腰斩；销售均价以主城核心为高位，逐渐向外递减，甘、高两区热点板块价格也处于相对高位，新城区价格梯度相对较小。

居住式公寓市场遇冷，销量创新低

进入2023年后，市场整体均价已基本保持底部震荡。当前市场环境下价格下探空间有限，公寓产品失去了支撑销量的核心动力。同时，中山区多个改善类住宅在售，居住式公寓不再是首选，导致2024年上半年公寓市场销量同比下降52%。存量高且同质化严重导致公寓卖点硬伤暴露，客户对于市场预期大幅降低。

商品住宅市场-供销走势

销量再次垫底，价格受高价区域带动持续走高

销售量表现：购买动力不足，销量持续筑底，为近五年*低。

销售价格表现：销售价格持续提升，区域销售结构变化增长主要原因，主要是高价区域中、高两区市场份额稳中有升，甘、金两区市场份额大幅下降。

供应及销售主力面积均扩大，改善属性加强

供应结构：主力面积段明显扩大。120-140㎡占比30%，跃升靠前，主要受中山区东港、寺儿沟板块高端新项目集中入市带动，受此影响，140㎡以上产品占比也有明显增长；100-120㎡降为次主力，占比24%，呈减少趋势，集中在金州北九里、泉水、大连湾、高新中心板块里，洋房为主。

销售结构：100-120㎡主力地位加强，占比增加至28%，集中在泉水、开发区小窑湾、高新中心等板块，洋房为主；80-90㎡、90-100㎡、80㎡以下和120-140㎡同处第二梯队，占比15%-20%之间；整体来看，100-140㎡产品在近五年占比增长明显。

金甘两区市场份额达到7成，安全边界向主城核心区域收缩，中山区为较早表现亮眼区域

新增供应：主力区域为中山区，同比大幅上涨，其他区域不同程度下探，其中甘区下滑超3成，已为下滑*小区域。
销售面积：除中山外，其他区域同比下降。金普新区为绝对主力，市场份额41%（-5%），热点板块北九里、小窑湾容量腰斩；甘区市场份额29%（+2%），泉水为销冠板块；中山区为较早同比增长区域，份额16%（+4%），其份额增长幅度为各区之首。

销售价格：降价为24年上半年主旋律，沙、甘、高三区同比降幅超15%；中山区受东港、寺儿沟改善项目拉升区域均价，同比上涨6%；金普、旅顺作为价格洼地，均价持续下探。

普宅市占率超6成，商业市占率反超公寓产品；各产品类型销量同比均有不同程度下降

普宅市场：供销价为近年来新低，供应量锐减，同比下降41%。销售量同比下降31%，均价降幅*小。

别墅市场：金普新区供应为主，新增供应同比增长72%。

公寓市场：2021年下半年公寓价格集中跳水、均价下滑。目前价格下降空间有限，均价保持低位运行。

商业市场：新增供应提升，均价依旧继续下探，同比下降18%。

写字楼市场：持续无供应，量价均有下降。

普宅市场以主城区为主导；TOP10公寓、别墅市占率超半成以上；TOP10上榜门槛同比均有降低

普宅TOP10中，主城五区项目占9席，其中甘井子区占4席，中山区占3席；TOP10累计销售金额为32.71亿元，市占率为39%。普宅上榜门槛为2.07亿元。

别墅TOP10中，金普新区占5席，甘、旅各占2席；TOP10累计销售金额为7.18亿元，市占率为59%。上榜门槛为0.29亿元。

公寓TOP10中，东港板块为绝对主导，甘区占2席；TOP10累计销售金额为10.48亿元，市占率高达66%。上榜门槛为0.32亿元。

二手住宅市场-成交走势

二手住宅成交量有所回升，一二手比走低

2024年上半年二手住宅成交售101万㎡，同比增长18%；一二手比0.28，持续走低。二手住宅市场在3月分迎来大幅度增长，主要是由于挂牌价格的大幅下降，部分首置客户择机购买。另一方面，新房在售项目少，满足刚需刚改购房者的新房项目与挂牌二手住宅项目相比，在区位、配套、交房时间等方面优势并不突出。

二手住宅市场-区域表现

3月份起各区二手住宅成交量有起色，甘井子区为四区二手住宅成交主力区域

各区二手住宅成交量有起色，甘井子区为四区二手住宅成交主力区域，市场份额为46%。

成交面积同比：各区二手住宅成交量均有所增长，其中中山区增幅*大，由于中山区在售项目少、且以东港板块高端改善的高价项目为主，使得较低购买力的进入二手住宅市场；西岗区、沙河口区同比增长幅度均为14%，与中山区情况基本相同；甘井子区成交面积持平，新房项目持续以价换量对购房者有一定的吸引力。

成交套均面积：中山区套均成交面积较大，中山区次新房成交量增大影响。西岗区以老旧小区成交为主，导致成交套均面积*小。

房企市场表现

中海“连庄”，本土房企补位，聚集度持续提高，销额降级，入榜门槛创新低

中海、保利、绿城销额前三甲，但销额均有降级；

TOP10房企中，一线品牌房企比重大，品牌效应凸显；

TOP10房企占比创新高，房企销额/入榜门槛创近年来新低；近两年部分品牌房企无后续开发导致缺位，本土房企机会补位。

多数房企“按兵不动”，聚焦核心优质、高性价比地块；本土房企土储“黑马”

在楼市政策托底及市场信心逐步修复的背景下，企业资金压力未得到实质性缓解，短期房企投资态度持续表现谨慎；

“以销定投”的策略下，一线品牌房企土储仍表现谨慎，聚焦核心优质、高性价比板块，远郊板块投资走弱；

头部房企总存量下降，但仍具优势；本土房企逐渐成为土储“黑马”。

房企推盘低位，新盘入市谨慎

房企整体推盘仍表现低位，第二季度房企推盘积极性稳中有升，转化较好；

经过近5年房企洗牌，头部品牌房企优势凸显，“狼多肉少”竞争加剧，营销多样破局成为必然。

房企市场表现-大事记

头部品牌房企为营销主力，新盘/新品推广密集，5-6月*为密集

2024年上半年各类大型营销节点数量减少，较2023年同期(47次)下降34%，头部房企为主导。

3月起势，5-6月为紧密期，以头部房企为主，案名发布/临售或外展开放/营销中心开放/示范区开放/样板间开放/园林开放等类型全面。

房企市市场表现-市占率

房企销售聚合度连续提升；土地市场持续低温，头部房企土储意愿不强

自2022年以来，大连前十房企销售面积所占市场份额持续稳定增涨。2024上半年前十房企占比54%，历年*高，品牌房企量价主导；但从绝对值来看，销售面积降幅超过3成。2024年上半年土拍市场低温运行，共成交10宗经营性用地，其中5宗居住用地，均底价成交；一线品牌房企成交1宗商业用地，为华润万象城商业用地，体量17万㎡；其余用地均以本土房企或城投背景房企摘牌。

2024年上半年3-4月品牌房企促销跑量，5月信贷调整，叠加非典型项目价格破底，6月年中冲刺，上半年全市商品住宅月均销量维持在12-13万㎡，低位平稳运行。

在楼市政策托底及市场信心逐步修复的背景下，下半年房企投资力度持续放缓；但在“以销定投”的策略下，一线品牌房企土储仍表现谨慎，聚焦核心优质、高性价比板块，远郊板块投资力度走弱。

房企市场表现-库存量

总存量较大的是保利、华润、绿城；中连、金湾、光伸等本土房企未上市存量超过30万㎡

目前，保利、华润、绿城土地储备量较大（80万㎡以上），大华、中连次之（60-80万㎡），中海、远洋、金湾、亿达、金地等房企土地储备处于中等水平（40-60万㎡），万科、光伸等房企土地储备量*少（不足40万㎡）。

品牌房企中，一级市场摘牌1宗商业用地，即华润摘得星海会展一期改造地块，建面17万㎡，投资额7.25亿元，建设华润万象城，预计2028年开业。品牌房企中，3个新项目入市，为大华紫悦府、保利东港天珺、华润东港瑞府。

房企销售排行-七区操盘口径

2024年下半年展望

政策方面:上半年大连在公积金贷款、“卖旧买新”、购房补贴等方面多管齐下，以政策为依托，力争市场平稳发展。下半年预计政策会集中在存量新房方面发力，降低库存。具体表现在“卖旧买新”、保障房、购房补贴、城中村改造等方面落地更多细则。

土地方面:上半年土地市场表现一般，供销价均有所下降。下半年预计土地方面动作较多，在土地供销规模和宗数上将有所突破，保障新房市场新增供应的良性循环。促进已摘牌未开发的闲置、已终止挂牌及流拍的土地再次入市，通过合理调整土地的用途、规划条件、价格等，将促进土地重新挂牌成交，同时，土地招商推介会中的优质地块下半年有望挂牌入市。

新房方面:上半年二手住宅市场以价换量且同环比上涨，新房市场半年累计成交量环比持续下降。下半年预计供应量方面依然不足，主要原因在于过去两年新增土地量有限、新增入市项目有限、在售项目加推量不足。下半年快速走量项目减少，总体去化量将保持低位，不排除还会出现个别楼盘降价促销的现象，虽受影响但整体均价降幅将会持续收窄，价格将逐步企稳。

产品方面:从上半年的供销结构来看，刚需比例逐步收缩，改善尤其是大面积的高端改善占比进一步放大。预计下半年改善产品将继续占据主流，且有占比扩大的可能。刚需购房者受市场下行影响明显，预期不足，观望且不敢出手，加之有二手住宅入市分流新房市场，未来刚需占比有继续缩小的可能，但随着市场企稳或有所改观。此外，公寓及商办产品由于目前市场环境下行，购房成本高，投资撤离等因素，下半年声音预计依然较弱。