成都楼市新房一面涨，二手一面跌，都是事实，都是当前成都楼市存在的现象。都说城市涨跌应该同步，那为什么成都会出现新房二手涨跌不同步。

16年新房二手均直线拉升，城市翻倍。现在成都楼市新房二手涨跌不同步的情况，老张认为是楼市梯度调整还未结束造成的。

楼盘本就有价格区分，比如安置小区和商品房一个价谁还买商品房。如果金融城和新都一个价格，谁还买新都。新房和二手一个价，谁还买二手？

楼盘品质，板块，区域可以划分成几个梯度，而成都楼市当前就处在，重塑价值梯度的时期。它将经历价格分化、板块分化，梯度成形等阶段，*终楼市格局基本定型。

01新房一直涨，但板块之间有分化

按照正常逻辑，同板块新房价格至少高于同品质二手20%以上的价差，才算正常。

现阶段，成都整体新房已经高于二手价格。但是存在板块间发展差异，所以导致价格承压不一致。如金融城二手价格为城市之巅，价格远超5W+,但是区域内没有可对比的新房，所以一直在城市*高处。

就新房当下的价格而言，主城区已站上3W；

1.不过，绝大多数板块购买力已经不足以支持当前新房价格。

比如蔡桥，新房中铁建樾府价格已经远远超过板块内的其他二手；

比如新川，新房招商臻境价格已经远超板块内二手价格；

比如武侯新城，新房西派城央价格已经超过板块内二手价格；

比如驸马，新房价格锦江上院总价已经远超板块内二手价格；

以上板块目前处于正常消化进度，如果再提价，则板块内人群很难承载。其他不知名的板块，新房更是处于严重的滞销状态，如北部新城，龙潭寺，法务区，国宾等等。

2.也有不缺购买力的新房板块；

金融城三期地块，限价3.6被70家开发商疯抢，因为跟金融城5W价格对比，实数太便宜；

比如天西招商时代公园限价3W，旁边花园城二手4W，妥妥剪刀差，不缺购买力；

比如杉板桥板块凯德玖月华章新房限价2.9W，旁边龙湖梵悦台二手价格3.5+。

老张认为，楼市新房分化如此严重的情况，是限价带来的区域发展进度不一致。随着新房限价的提升，会导致城市新房整体进入滞销状态。板块内新房价格比二手房便宜的剪刀差类型楼盘也会在年底左右消耗殆尽。

02成都二手房为何还在下跌

至于二手下跌的原因，老张认为主要有三方面：

一是，新房卷二手；

新房大量供应，且新房二手价格差异不大。比如锦江生态带，天府和鸣，西派融城卷同板块的二手。2.7W的天府和鸣，卷2.7W其他二手楼盘导致二手价格基本卖不动。

且人们都是喜新厌旧，如果新房二手价格差异不大，则大家都选择购入新房。所以如果新房价格恒定，则二手必须降价。

二是，板块内部卷；

板块内价格差异没有形成，目前是处于逐步形成的一个阶段和状态。原来价格差异不大的楼盘，在品质的加持下，价格差异逐步增大。如伊泰天骄，誉峰二期都在板块内卷下脱颖而出。其他楼盘想要卖出去，必须要降价。

三是，楼盘内部卷；

楼盘总户数多的小区，挂牌量很大。比如南湖国际社区总户数1W户左右，挂牌量300多套，要在挂牌量高的情况下卖掉，则必须降价。

到明年楼市梯度形成，价格差异形成，整个楼市格局基本定型。彼时楼市二手新房一荣俱荣，一损俱损。