土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。本篇土地增值税（清算）政策解读及实战演练的税务知识是税云服务平台小编专门为与土地增值税清算业务相关的房地产企业整理的实战内容，这篇文章中为您详细描述了在房地产开发企业土地增值税清算相关的政策解读及实战案例。

一、哪些情形需缴纳土地增值税？

（一）土地增值税暂行条例及实施细则

1、各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体、个体工商户及其他单位和个人。转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物；

2、并取得收入；

3、应当依照规定缴纳土地增值税；

（二）土地增值税法征求意见稿

1、土地使用权、地上的建筑物及其附着物；

2、出让集体土地使用权，地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股；

3、土地承包经营权流转，不征收土地增值税；

（三）继承和无偿赠与---不属于土增税征税范围

（四）合作建房：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。-财税字1995 48

（五）未办理土地使用权证转让土地

土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、 抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使 用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置 换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、 土地增值税和契税等相关税收。-国税函2007 645号

（六）以国有土地、房屋进行投资

单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更 到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业；

土地增值税如何计算

土地增值税以转让房地产的增值额为依据，实行四级超率累进税率。

——国税函发[1995]110号

增值额=收入总额-扣除项目合计金额；

增值率=增值额/扣除项目合计金额；

应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率；

(一)应税收入

纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式上看，包括：
（1）货币收入；
（2）实物收入；
（3）其他收入。

注意：

1、营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税；

2、土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产；

3、取得的不含增值税的收入。

（二）扣除项目

（三）销售新房及建筑物扣除项目

1、取得土地使用权所支付金额：

指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

--土地增值税暂行条例及实施细则

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

--国税函2010 220号

2、房地产开发成本：

（1）土地的征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

（2）前期工程费：规划、设计、地质、三通一平等

（3）建筑安装工程费：建筑发票备注栏-总局公告2016年70号

（4）基础设施费：开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、照明、绿化等

（5）公共配套设施费：不能有偿转让的开发小区内的公配发生的成本费用

（6）开发间接费用：直接组织、管理开发项目发生的费用

3、房地产开发费用：管理费用、销售费用、财务费用

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

----国税函2010 220号

提示：

1、利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

2、对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

--财税字1995 48号

案例——新房转让

某房地产公司将市区一幢新建普通住宅出售，2018年12月取得销售不含税收入（简易计征）8600万元，支付的地价款为1000万元,支付契税40万元，土地征用及拆迁补偿费400万元，前期工程费400万元，建筑安装工程费1000万元，基础设施费500万元，配套设施费300万元，开发间接费用360万元。利息支出300万元，银行贷款利息能提供金融机构证明（假定未超过金融机构浮动利率）。已按规定预缴土地增值税180万元，缴纳增值税400万元。本题不考虑地方教育附加、印花税包含在管理费用中。

要求：计算应纳土地增值税。

解：（1）收入 8600万元

（2）扣除项目

①支付土地价款=1000+40=1040(万元)

②开发成本

=400+400+1000+500+300+360=2960（万元）

③开发费用

=（1040+2960）×5%+300=500（万元）

④与转让房产有关的税金

=400×（7%+3%）=40（万元）

⑤加计扣除=（1040+2960）×20%=800（万元）

扣除项目合计

=1040+2960+500+40+800=5340（万元）

（3）增值额=8600-5340=3260（万元）

（4）增值率=3260/5340=61% 40%的税率，扣除率为5%

（5）应纳土地增值税

=3260×40%-5340×5%

=1304-267=1037（万元）

（6）应补土地增值税＝1037-180＝857（万元）

土地增值税税收优惠

1、土地增值税暂行条例

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

（2）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。

国办发（2005）26号：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

2、财税2008 137号：对个人销售住房暂免征收土地增值税。

3、财税[2013]101号：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

4、财税2018 57号（2018年1月1日至2020年12月31日）：
（1）整体改制：改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

（2）合并：原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

（3）分立：分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

（4）以房地产进行作价入股投资：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

（5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形

降低风险、精准赋能

对于房地产而言，土地增值税的缴纳成为企业最大的成本支出之一；房地产行业普遍缺乏对税务风险的防范意识，同时对于土地增值税税法具体细则和相关项目的掌握不够到位；

在征税纳税的过程中，部分企业为了降低自身经营成本，赚取利润，往往抱着偷税漏税的想法，这其实在很大程度上增大了企业税务风险出现的可能性，在实际纳税工作中，此行为若被识破，企业必将遭受巨大罚款，进而使经济利益更大限度的外流。

精品课程

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本书基于土地增值税清算这一难题，将我们对土地增值税清算工作的研究成果及多年的信息化实践经验相融合；

阐述我们在土地增值税清算数字化践行之路的探索与发现，为我国现代化税收治理体系的建立、数据治理能力的提升、税收成本的降低提供一定的借鉴和参考。

课程大纲

（一）当前税收大数据环境分析、现行征管与行业监管趋势分析
1、大数据环境介绍
2、房地产行业监管情况
3、税务局现行征管现状分析
（二）数字化技术在房地产行业中的应用案例
1、数字化技术应用必要性
2、数字化技术在房地产行业中的应用案例
3、财务领域数字化技术实践
A、项目售价测算模型
B、土地投资测算模型
（三）土地增值税数据规范化案例分析及风险应对
1、常见的数据分析检查方法
2、常见的风险点及申报数据规范要求
（四）土地增值税清算数字化工作模式实战案例解析
1、基础资料的审核及案例
2、收入的审核及案例
3、土地成本及拆补的审核及案例
4、前期工程费的审核及案例
5、建安成本的审核及案例
6、基础设施费的审核及案例
7、公共配套设施费的审核及案例
8、开发间接费的审核及案例
9、开发费用及税金的审核及案例

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