2021年4月22日，由中指研究院、中国房地产TOP10研究组主办，中指控股（CIH）、中指研究院承办的“2021中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十四届中国物业服务百强企业家峰会”隆重召开。

中国物业服务百强企业研究自2008年以来已连续进行十四年，引起了社会各界的广泛关注，同时也得到了行业内优秀企业的认可，相关研究成果已经成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准。2021中国物业服务百强企业研究，以“高速·高质·高密·高效”为主题，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业快速、健康发展。

百强企业管理面积增长14.02%，TOP10管理面积增长27.57%

2017-2020年百强企业合约管理面积、管理面积及市场份额变化情况

2020年，百强企业管理项目数量均值为244个，同比增长15.09%；管理面积均值达4878.72万平方米，同比增速达14.02%；百强企业市场份额上升至49.71%，较上年增加6.10个百分点。

TOP10企业管理面积均值2.64亿平方米，同比增长27.57% ，强者恒强态势显著。

依托兄弟公司项目，以点扩面辐射周边，实现规模高速高效增长

首先，百强企业积极承接兄弟企业独立开发或合作开发的项目，使得管理面积的增长得到有效保障。其次，百强企业进驻兄弟企业开发项目后，借助优质服务、专业管理及高效运营，不断累积良好的品牌口碑，通过标杆项目“以点扩面”，为挖掘本土存量市场奠定良好基础。此外，百强企业利用兄弟公司与政府、国企之间的紧密联系，成立合资合作平台或项目层面的合资公司，协助获取政府类、公建类的项目、城市服务项目，同时也有助于规避并购整合的高对价问题。

五成以上新增面积来自外拓，并购和竞标贡献各半，市场化拓展成效显著

2020年，百强企业新增管理面积中超过5成来源于市场化拓展，其中，并购和通过项目竞标的增长贡献各半，可见外拓成效明显。百强企业结合自身发展战略，审时度势，扬长补短，以更加多元的并购模式加快企业高质量扩张。目前，百强企业主要的并购策略可以分为两类：第一类是物业服务企业间的并购，且超大并购案频发，“大鱼吃大鱼”趋势明显。一则能在短时间内扩充管理规模，业务重合度高，尽快发挥协同效应，二则可以丰富管理业态，扩充非住宅业态项目，拓宽盈利渠道，三则可以弥补区域布局短板，迅速切入重点城市，提升市场占有率。第二类是围绕上下游产业链开启并购，挖掘垂直领域潜力，开拓增值业务，打造服务闭环，全面提升盈利空间。此外，并购主体已经不再局限于大型企业，中小型企业也开始主动出击，寻求良好合作机遇，实现协同效应，共谋跨越式发展。

此外，百强企业还通过及时掌握市场公开信息，寻求合作机会等方式，以优质的服务及专业高效的管理模式，赢得招标方青睐，全面提升外拓比例。

注重核心优势区域深耕，单城市管理面积均值超140万平方米

2020年百强企业不同城市群管理面积分布情况

营收增长12.81%，低于在管面积增速，规模先行，收入可期

2017-2020年百强企业营业收入均值与增速及管理面积增速情况

规模的扩张为百强企业创收带来持续增长的源动力，但近年来，随着收并购和市场化项目拓展增多，百强企业需要一定时间去整合、消化相应项目。2020年，百强企业营业收入均值实现11.73亿元，同比增长12.81%，首次低于在管面积增速1.21个百分点。

增值服务收入占比呈现分化趋势，TOP10企业运营能力明显优于百强企业

巩固基本盘，基础收入占比微降至78%，TOP10企业基础服务收入贡献64.61%

2018-2020年百强企业与TOP10企业收入构成变化

2020年，百强企业积极稳固基本盘，基础物业服务收入继续增高，达到9.14亿元，同比增长11.92%，业绩贡献度为77.93%；多种经营收入均值2.59亿元，同比增幅达16.08%，增长弹性更高。

百强企业基础服务收入占比逐年缓慢下降，2018-2020年累计下降2.56个百分点；相较而言，TOP10营收结构的改善节奏更快，2020年，TOP10企业的基础服务收入占比达64.16%，低于百强企业超13个百分点，体现出TOP10企业在营收结构优化方面更多的主观能动性。

非业主增值服务仍是多种经营收入主要贡献力量，案场服务、前介服务占比最高

2020年百强企业多种经营收入及非业主增值服务收入结构

2020年，百强企业非业主增值服务收入均值实现1.42亿元，占多种经营收入的比重为54.91%。百强企业为房地产开发企业、物业服务企业及其他非住宅业主单位提供多样化的非业主增值服务，主要涵盖案场服务、顾问咨询服务、前介服务、工程服务等；其中，案场服务在非业主增值服务收入中的占比最高，达60.41%；前介服务亦为主要服务领域，包括开荒保洁、查验、开办等，占比达19.69%；顾问咨询、工程服务收入占比均低于10%。

社区增值服务收入同比增长15.49%，社区零售、家政类生活服务收入增长最快

2020年，百强企业社区增值服务收入同比增长15.49%，占多种经营收入的比重45.09%。百强企业社区增值服务收入主要来源于围绕业主提供的生活服务、围绕业主资产提供的资产管理服务和对社区空间的运营服务等，基本各占20%以上。

2020年百强企业社区增值服务收入占比情况

发挥规模效应降成本，拓展高价值项目增收益，净利润均值突破1亿元

2017-2020年百强企业毛利润、净利润及增速情况

2020年，百强企业毛利润和净利润均值分别为2.88亿元和1.05亿元，同比分别增长15.15%和14.73%。2017-2020年，百强企业多种经营收入贡献从18.20%提升至22.07%，净利润贡献从41.68%提升至48.30%，都呈现逐年上升的态势，且利润贡献的提高要显著快于收入贡献。

2017-2020年百强企业多种经营收入占比和净利润占比情况

2020年百强企业营业成本构成情况

疫情加速标准化体系构建，推动服务品质不断进阶

2020年，突如其来的新冠疫情给广大人民的工作和生活带来了不小的困扰，物业服务企业不惧风险，坚守工作岗位，全面推进疫情防控工作，以专业、精细的服务，从多方面为业主及住户带去安全守护。部分百强企业，在抗击新冠疫情期间，“逆行”而上，以更高标准、更专业的服务，拉起社区生命防护线，积极承担社会责任，树立行业抗战疫情标杆。随着服务标准的模块化、精细化，百强企业也在不断构建、更新企业的基础服务标准，希望以标准化、模式化、高效化服务满足业主日益提高的品质要求，同时提升行业整体的服务水平。

主动服务赢得业主认可，收缴周期缩短，收缴率与续约率维持高位

百强企业始终奋战在抗疫一线，配合医疗工作者，采取一系列防控措施，同时，百强企业主动提高自身服务意识，以服务客户为己任，充分发挥社区优势，进一步提升服务品质。2020年，百强企业物业服务费收缴率均值为93.57%，续约率均值为98.39%。

2017-2020年百强企业物业服务费收缴率与项目续约率情况

吸引各路英才，人才结构优化助力行业生产力水平提升

人力资源也是物业服务企业的核心所在，决定企业的未来。百强企业积极聚集一批批敢担当、有作为的优秀人才，成为行业的中坚力量，以谨慎和脚踏实地的作风，推动行业快速成长。百强企业从业人员本科及以上人员占比11.23%，增长0.25个百分点；大专学历人员占比22.77%，增长1.35个百分点，高中学历人员22.68%，降低0.17个百分点；中专及以下人员占比43.32%，降低1.43个百分点。

2019-2020年百强企业人才结构对比

TOP10企业平均储备量高达1.71亿平方米，头部效应显著

2016-2020年百强企业合同储备面积均值及储备项目数量均值

2020年，百强企业的合同储备项目数量均值为105个，合同储备项目面积均值为1830.51万平方米，同比增长分别为10.53%和8.63%。百强企业各层级储备面积也呈现马太效应。2020年， TOP10企业合同储备项目面积均值为1.71亿平方米，是百强企业均值的9.34倍，远远领先于其他层级企业。

2020年百强企业不同层级合同储备项目情况

非住宅市场容量大、专业门槛高，百强企业逐鹿各细分赛道

2020年，8成以上的百强企业进入商业物业领域，7成以上的企业进入办公物业领域，5成左右企业服务产业园区物业、公众物业、学校物业等。百强企业凭借丰富的管理经验及专业化服务，逐渐赢得市场认可，非住宅业态管理面积呈现逐年上升态势。

首先，非住宅领域市场前景广阔，布局非住宅领域是百强企业快速壮大的重要手段。其次，非住宅业态项目收取的物业费较高，可以进一步充盈营收。2020年，百强企业管理项目平均物业费为3.84元/㎡/月，其中，办公物业、商业物业、医院物业服务费均超过6元/㎡/月，公众物业、产业园区物业、学校物业及其他类型物业服务费均超过3元/㎡/月，住宅物业服务费最低，为2.05元/㎡/月。再次，非住宅项目竞标时对经验、专业性要求较高，企业成功进入后可通过沉淀管理经验，迅速拓展相似领域项目，或可成为“一方霸主”。最后，百强企业积极挖掘全新服务市场，不断开辟服务新领域。百强企业紧抓“城市精细化管理”的机遇，以多年积累的服务经验，开始涉足城市服务。

利用“人+场”优势，响应政策号召，深度布局增值服务

百强企业在稳固传统服务的基础上，跟随多元化需求，借助自身优质资源，及时推出丰富的服务，打通上下游产业，进一步扩充盈利渠道。2020年百强企业增值服务均值为2.59亿元，同比增长16.08%，占总营业收入的22.07%，仍有较大的提升空间。

百强企业开展增值服务具有先天优势。第一，部分增值服务所需专业程度（资质）、资金等门槛较高，百强企业具备较充分的开展条件；第二，社区团购、社区空间运营等社区增值服务需要依赖较大的业主基数、较广的渠道才能产生较多的需求，业主数量多、管理项目较多的百强物业服务企业开展社区增值服务更容易达到理想的效果。此外，规模较大的百强企业能发挥规模效应，可以通过标准化流程控制服务质量、通过较高的项目密度摊薄成本，通过品牌优势获取增值服务溢价。

政策方面，国家对社区养老、智慧化服务等方面的支持达到空前力度。2020年11月出台的《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，提出“物业服务+养老服务”居家社区养老模式。2020年12月住建部等部委发布《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》指出“拓宽物业服务领域。鼓励物业服务企业依托智慧物业管理服务平台，发挥熟悉居民、服务半径短、响应速度快等优势，在做好物业基础服务的同时，为家政服务、电子商务、居家养老、快递代收等生活服务提供便利。”

资本赋能，上市企业融资净额累计近千亿，扩规模、智慧化建设弹药充足

根据各企业年报、上市公告披露，截至目前，港股主板40家物业服务企业上市以来，融资净额共计近千亿元。首先，从2020年新上市物业服务企业募集资金用途来看，用于收并购及战略投资的资金占比呈扩大趋势，比例较之前上市企业的50%-60%提高至60%-70%，这将进一步加剧行业集中度；其次，上市物业服务企业更加重视数字化运营系统和智慧社区平台的建设，预计将10%-20%的资金用于构建社区生态系统；此外，上市企业预计将在拓展增值服务或提高员工综合水平方面花费10%-15%的资金，其余资金将用于运营资金及一般企业用途。

疫情大考下，以专业力量守护安全、保障生活，彰显企业担当和家国情怀

疫情期间，物业服务企业一方面积极配合政府进行疫情防控，做好消杀、宣传、封闭管理等全方位部署，严把社区进出口，构筑群防群治的严密防线；另一方面，通过社区服务平台，为业主提供蔬菜生鲜配送、口罩等防疫物资团购服务，解决业主生活实际困难。

新冠疫情成为了提升物业服务能力的“磨刀石”，后疫情时代，在我国疫情防控常态化的背景下，百强企业将抗疫中积累的经验和知识，内化为营造健康环境、幸福家园的服务标准与能力，升级了安全防御体系，建立了规范的应急响应体系，整体管控能力、供应链的管理能力也得到了质的提升。

2021年，在国内疫情零星散发和局部聚集性交织叠加的态势下，百强企业坚持疫情防控常态化管理不松懈，用行动诠释物业人是建设美丽家园过程中，值得信赖的主力军之一。

主动融入基层社会治理，共建共治共享美好生活

在国家号召打造“共建共治共享”社会治理格局的背景下，百强企业响应国家方针政策，积极参与基层社会治理，通过与属地街道社区建立协同联动机制，坚持党建引领，与居委会、业主等多方主体联动，共建共享社区和谐氛围，助力社区治理活力和效率提升，履行社会担当，实现政企民共赢。特别是，2020年新冠疫情期间，物业管理工作的价值让社会、政府重新认知，行业参与基层社会治理的巨大价值也被重新认识，成为创新社会治理、推进和谐宜居城市建设、提升城市发展质量、维护社会稳定的重要力量。

物业服务企业参与社会治理模式

提供就业岗位148万个，热心公益活动，积极践行社会责任

2020年，我国就业市场形势严峻，百强企业积极承担起社会责任，全面强化稳就业举措，部分优秀企业在年初就提前启动招聘，创造更多就业岗位。2020年，百强企业提供就业岗位148.3万个，同比增长16.24%，提供外包岗位59.02万个，同比增长7.01%，其中多数为秩序维护、保洁、绿化等基础服务岗位，在解决基层就业，在促进社会和谐稳定方面发挥了重要作用。

近年来，百强企业公益投入力度不断增强，公益项目愈加多元，通过投身力所能及的社会公益活动中，为社会的发展贡献自己微薄的力量。从内容来看，主要涉及社区公益、扶贫助困、教育助学、医疗健康、灾害救助、绿色环保等公益领域。