近期，中央出台降低房贷利率、降低公积金利率、换购退税等三大地产政策。

具体来看，9月29日，央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限；9月30日，央行决定下调首套住房公积金贷款利率，财政部、税务总局宣布换购住房个人所得税退税。

在当前房地产市场环境下，本轮930地产新政应如何理解？又将对地产市场产生什么影响？国盛证券分析师熊园、杨涛和天风证券分析师韩笑在最新的报告中发表了相关看法。

国盛证券指出，整体看，本次属于中央层面"三箭齐发"，旨在稳信心、稳预期，进而稳地产、稳增长。本次由中央直接出手，覆盖范围较广、信号意义较强，有助于提振市场信心、改善居民预期。

分类看，本次对首套房支持力度较大、但限制多；对二套房支持力度较小、但限制少。

放宽利率下限：针对首套房的刚性需求，力度较大、但限制也较多。

公积金贷款利率：针对首套房的刚性需求，跟随商贷利率被动调整，效果有限。

换购住房退个税：针对二套房的改善性需求，力度较小、但限制较少。

天风证券指出，不同于2014 年930 率先放松居民加杠杆的空间，本轮930政策重心在于降低居民购房的交易、置换和资金成本。

个人住房公积金贷款利率自2015 年以来首次下调，可能代表地产信贷宽松小周期的开启，未来首套房贷利率有望加速进入"3 字头"时代，未来不排除合理改善需求下二套房贷利率下限的调整，且一步到位式的调整能够实现政策效用的最大化。

本轮930 政策意味着金融机构和政府让利意愿的提升，但是政策依然珍惜宝贵的杠杆空间。置换需求退还个人所得税（差额20%或者全额1%-2%）虽然整体税费节约效应并不明显，但是对于严格执行差额计税的城市如北京有望显著推动此前非"满五唯一"的改善需求提前入市，同时合理避税需求下做低网签价的动力弱化，也能释放部分增量杠杆空间。

于效果而言，国盛证券认为，Q4地产修复动能有望提升，但显著回暖较难。

此前宽松周期中地产景气大幅反弹，是多种强刺激政策的综合结果。本次并非全面放松，中央仍有定力。倾向于认为，本次放松将进一步提升四季度地产修复动力，但仅靠利率下行、退税的效果有限，地产景气度有较大程度的修复需要"地产进一步放松+疫情受控配合"。

天风证券持相似观点，指出四季度销售降幅或收窄。

未来一段时间行业将延续托底与出清共存，格局优化alpha 与政策宽松beta共振。新一轮宽松政策密集出台有望提振市场信心，推动四季度销售降幅显著收窄。

本文综合自国盛证券《对本次 930 地产新政的 4 点理解》和天风证券《从因城施策到降系统成本》