收益法公式：V=a/r（1－1/(1+r)^n）或者V=a/r（1－(1+r)^－n）

V：房地产价格

a：房地产年净收益

r：折现率

n：剩余收益年期

其中折现率是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。

所以，公式的文字叙述为：房地产价格＝房地产年净收益÷折现率×（1－1÷(1+折现率)的n次方）。

收益法，也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。

在中国国内，由于长期受计划经济的影响，社会上大多数人对资产价值的认识还停留在企业账面上，因而成本法才易于为社会所接受。由于社会对收益法的怀疑和排斥，影响了评估机构和评估人员对收益法的应用。

所以目前收益法在国内的应用处在一个恶性循环的怪圈内，使一种本来最能反映企业价值的评估方法无法得到广泛的应用，这也反映了国内外评估人员业务素质和道德素质的差异。

虽然国内在收益法应用方面存在诸多问题，随着国内市场机制的不断健全、市场发育的不断成熟、社会观念的转变、评估人员的业务素质和道德素质的不断提高，收益法将会为评估人员广泛应用，从而更好地与国际接轨。